Ашрафулин Александр арендный бизнес

Последние публикации канала «Ашрафулин Александр арендный бизнес»

1. 184 просмотров, 10 реакций, 14 июл. 2026 г.

   Light Industrial как масс-маркет. К середине 2026 года бум на рынке малых производственно-складских блоков (Light Industrial) в Московском регионе окончательно насытился. Формат, который еще три года назад считался эксклюзивным продуктом для крупных игроков, стал обычным масс-маркетом для инвесторов и конечных пользователей. Обсуждали эту тему с коллегой, который плотно сидит в индустриальном сегменте. Ситуация на рынке поменялась, и вот какие итоги мы зафиксировали: 1. Коррекция ставок после пика. Девелоперы построили много. Очень много. В итоге, если на конец 2025 года ставки аренды на…

   Открыть пост в MAX
2. 539 просмотров, 16 реакций, 10 июл. 2026 г.

   Куда идет спрос? Записали большой разбор текущих реалий рынка с коммерческим директором категории « Коммерческая недвижимость » Авито Недвижимости Викторией Сафроновой . Срез данных от крупнейшей платформы позволяет без угадывания понять, какая недвижимость будет востребована в 2026 году, а какие метры окончательно превратятся в пассивный балласт. Основные темы выпуска: Реальное смещение спроса: почему доля помещений площадью до 100 квадратных метров стабильно растет и как малый бизнес перетягивает на себя трафик. Запас прочности: как коммерческий сегмент справляется с давлением ключевой…

   Открыть пост в MAX
3. 425 просмотров, 15 реакций, 08 июл. 2026 г.

   Активы, которые всё. Изменение потребительских привычек в 2026 году окончательно разделило коммерцию на ликвидный бизнес и мертвые метры. То, что продавалось 3 года назад, сегодня становится балластом в портфеле. Какие типы помещений перешли в категорию сложно продаваемых: Крупная нарезка (от 300 кв. м) вне торговых центров и без сетевого якоря. Ритейл уходит в компактные форматы (50–100 м2). Содержать такие площади на первых этажах жилых домов нерентабельно из-за высокой стоимости коммунальных платежей и сложности подбора арендатора на всю площадь. Объекты с лабиринтными планировками.…

   Открыть пост в MAX
4. 495 просмотров, 17 реакций, 06 июл. 2026 г.

   15-минутный город. Смысл концепции простой: житель крупного ЖК должен закрывать все базовые потребности — от хлеба до ПВЗ и анализов — в пределах 15 минут пешком. Для инвестора это означает полную смену ориентиров. Хватит бегать только за первой линией у метро, пора смотреть во дворы. Как это работает на практике: 1. Монополия внутри ЖК. Люди ленивы. Никто не поедет за продуктами или на маникюр в соседний район, если всё есть под боком. В итоге помещения на пересечении внутренних пешеходных дорог (к парковкам, школам или игровым зонам) забирают весь трафик и растут в цене быстрее, чем объекты…

   Открыть пост в MAX
5. 679 просмотров, 24 реакций, 01 июл. 2026 г.

   Не в метрах счастье. Но доходность всё равно считать придётся. Участвовал в первом выпуске нового сезона шоу Авито Недвижимости «Не в метрах счастье». Обсудили, где сегодня имеет смысл покупать готовый арендный бизнес и на что смотреть в первую очередь. Обсудили: — какие объекты действительно можно считать готовым арендным бизнесом; — почему известный арендатор ещё не делает объект надёжным; — какие ошибки чаще всего совершают при покупке; — что сейчас интереснее: Москва, область или регионы. Получился не рекламный разговор про «пассивный доход», а нормальный разбор рынка с цифрами, рисками,…

   Открыть пост в MAX
6. 630 просмотров, 19 реакций, 29 июн. 2026 г.

   100 000 000 рублей. Обсуждали на днях с коллегой-брокером запрос. К нему пришел инвестор со свободными 100 миллионами рублей и задачей припарковать их в коммерцию для арендного дохода. При текущей ключевой ставке 14,25% в июне 2026 года и доходности долгового рынка бездумная покупка первого попавшегося объекта — прямой путь к фиксации убытков. Брокер предложил жесткую финансовую модель, построенную на диверсификации. Один крупный объект на всю сумму, по его мнению, слишком высокий риск. Капитал надо делить. Вот какой микс он предлагает собрать прямо сейчас: 1. 50 млн рублей (50% портфеля) —…

   Открыть пост в MAX
7. 563 просмотров, 14 реакций, 26 июн. 2026 г.

   Про проблемные активы. Разбираем стратегию работы с недостроями и дистресс-объектами. Высокая стоимость заемного капитала и кассовые разрывы у небольших девелоперов сформировали в 2026 году объемный рынок проблемной коммерческой недвижимости. Для системного инвестора это возможность зайти в проект с дисконтом в 30–40% от рынка, но юридические риски здесь кратно выше стандартных сделок. Приобретение таких активов требует жесткого алгоритма проверки. Как безопасно забирать такие объекты: Преодоление банкротных рисков продавца. Если вы покупаете недострой напрямую у юрлица, находящегося в…

   Открыть пост в MAX
8. 560 просмотров, 15 реакций, 24 июн. 2026 г.

   Цифровой рубль. Разбираем новый инструмент расчетов, который Банк России выводит на этап массового внедрения. Для рынка готового арендного бизнеса и коммерческой недвижимости это означает появление альтернативы классическим банковским аккредитивам и эскроу-счетам при купле-продаже объектов. В сделках с коммерцией ключевой вопрос — безопасность и скорость расчетов. Сейчас стандартный процесс выглядит так: подписание договора, открытие аккредитива, регистрация перехода права в Росреестре, раскрытие аккредитива банком. Это занимает время и требует уплаты банковских комиссий. Цифровой рубль…

   Открыть пост в MAX
9. 595 просмотров, 15 реакций, 22 июн. 2026 г.

   Про кредиты. Разбираем стратегию работы с долгом. В 2024–2025 годах многие заходили в объекты коммерческой недвижимости на жестких условиях: дорогие кредиты, привязанные к ключевой ставке, либо фиксированный процент на пике инфляционного цикла. Сейчас, когда Банк России начал планомерно снижать ключевую ставку (до 14,25% в июне 2026 года) , открывается окно возможностей для снижения долговой нагрузки. Инвесторы делятся на два лагеря. Первые продолжают платить по старым тарифам и переплачивают из-за высокого процента. Вторые используют цикл смягчения денежно-кредитной политики для технического…

   Открыть пост в MAX
10. 723 просмотров, 10 реакций, 17 июн. 2026 г.

    ЗПИФы в недвижимости 2026г. Рынок коммерческой недвижимости меняется на глазах. Если раньше покупка офиса или склада была историей про личное владение, то сейчас фокус сместился на ЗПИФы. Ранее детально поговорили об этом с Михаилом Костроминым из Активо. Почему инструмент стал настолько востребованным именно сейчас? Первое — это налоги и капитализация. Фонд не платит налог на прибыль до момента выплаты дохода пайщикам. Это позволяет реинвестировать все полученные средства внутри фонда, из-за чего капитал растет заметно быстрее, чем при прямом владении. В условиях нынешней экономики это…

    Открыть пост в MAX
11. 809 просмотров, 13 реакций, 11 июн. 2026 г.

    Рынок недвижимости глазами Циан. Пока одни жалуются на рост тарифов классифайдов, другие перестраивают бизнес-процессы и забирают долю рынка. Записали мощное интервью с Михаилом Посредниковым из Циан . Эпоха бесплатных лидов официально всё. Рынок недвижимости стал платным, и это мировой бенчмарк. Рост цен на размещение — не прихоть площадок, а зеркало дикой медиаинфляции в 20–30% в год на ТВ и в контексте, которую мы все оплачиваем. Выживут те брокеры и девелоперы, кто инвестирует в свои маркетинговые команды, а не мыслит категориями 90-х. Главные инсайты, которые вытащил для нашего бизнеса:…

    Открыть пост в MAX
12. 734 просмотров, 29 реакций, 09 июн. 2026 г.

    Наблюдение. Настало время, как в Европе или в Штатах, когда электрики, сантехники, плиточники, кровельщики и прочий синий воротничок начинают зарабатывать больше ИТРов, менеджеров среднего звена и джунов в IT. Смотрю по личным наблюдениям из 2025-2026 годов: приглашаю человека поменять проводку/починить кран/уложить плитку. Он приезжает на новом Mercedes (либо премиальный европеец, либо заряженный китаец). Одет в брендовую одежду. Обвешан техникой — с профессиональным инструментом, лазерными уровнями, диагностикой. Свою работу делает. Качественно. Иногда даже убираются за собой после рабочего…

    Открыть пост в MAX
13. 847 просмотров, 25 реакций, 05 июн. 2026 г.

    Банковский кризис уже начался? Кризис в банках не всегда начинается с очередей у банкоматов, закрытых отделений и новостей про санацию. Иногда он начинается более плавно: растет просрочка, банки увеличивают резервы, бизнесу тяжелее перекредитоваться, слабые заемщики начинают сыпаться. Деньги становятся дорогими. И вот это уже напрямую касается коммерческой недвижимости. Почему? Потому что за каждым арендатором стоит экономика его бизнеса. Если у малого и среднего бизнеса растет просрочка, значит часть предпринимателей уже не выдерживает текущую стоимость денег. Кто-то режет расходы. Кто-то…

    Открыть пост в MAX
14. 1.1K просмотров, 16 реакций, 22 мая 2026 г.

    Неликвид приносит деньги. Вышел новый подкаст. В гостях — Максим Повтарев , основатель сети « Мегасклад ». Поговорили без воды о развитии сети, инвестициях в недвижимость и о том, как меняется рынок. Основные тезисы: 1. Практика против теории: почему насмотренность и работа в полях решают больше, чем просто анализ цифр. 2. Технологии: как использование ИИ позволило компании кратно увеличить производительность IT-команды. 3. Масштабирование: планы по выходу на 100+ объектов и развитию в регионах, где спрос на хранение вещей растет вслед за плотной застройкой. 4. Рынок: оценка текущей ситуации…

    Открыть пост в MAX
15. 1.0K просмотров, 21 реакций, 19 мая 2026 г.

    Кто останется в коммерческой недвижимости, а кто уйдет. Последние годы в ГАБ пришло много людей из маркетплейсов, фондового рынка, инфобизнеса и просто "есть инвесторские деньги, надо куда-то пристроить". Модель работы: найду помещение, нарисую арендную ставку, продам инвестору, заберу процент с прибыли. Назову это девелопментом или "габ-заводом". На растущем рынке такая схема какое-то время работает. Особенно когда деньги дешевые, покупатель приходит, а слово "аптека" в презентации добавляет к цене пару миллионов. Но рынок стал другим. Сейчас инвестор уже не так радостно покупает табличку…

    Открыть пост в MAX