Клышин Алексей юрист по недвижимости в мессенджере MAX — 4 373 подписчиков, аналитика и статистика

Мои сотрудники вышли от нотариуса в Видном с одной мыслью: мы сейчас были не на сделке, а на допросе. И, честно, после таких историй начинаешь ещё сильнее понимать одну простую вещь: нотариус нотариусу рознь. У нас была обычная сделка. Ипотека, продавец, покупатель — всё как у всех. Мои сотрудники приезжают к нотариусу в Видное. Фамилия — Плюснина. И уже с самого начала всё идёт не так, как рынок привык. Она говорит: сначала идите в банк, решайте вопрос с деньгами, потом приходите ко мне. Уже странно. Потому что большинство привыкло к другому: пришли, подписали, ушли, следующий. Но дальше началось самое интересное. Нотариус посадила продавца и покупателя, всех остальных выгнала, и начался такой разбор сделки, что мои сотрудники просто стояли за дверью и переглядывались. Из кабинета слышно: “Почему вы мне в глаза не смотрите?” “Почему глаза отводите?” “Вам есть что скрывать?” И первая реакция, конечно: что это вообще такое? Но потом приходит вторая мысль. А ведь именно так и выглядит человек, который реально хочет понять, чистая сделка или нет. Она не просто зачитывала договор. Она не просто “оказывала нотариальную услугу”. Она разбирала людей. Кто принимает решение. Кто что понимает. Есть ли давление. Есть ли нестыковки. Не пытаются ли кого-то в этой сделке просто вести за руку, пока он сам до конца не понимает, что происходит. И вот тут как раз становится понятно, в чём настоящая ценность сильного нотариуса. **Нотариус нужен не только для подписи и печати. Он по-хорошему должен проверять ещё и волю сторон.** То есть главное: человек сам принимает решение или его продавили, уговорили, подвели и фактически ведут в сделке. И вот большинство нотариусов на рынке, давайте честно, — это поток. Зашли. Подписали. Ушли. Иногда потом доходит до абсурда: на нотариусов в суд подают даже за то, что они элементарно не зачитали договор вслух, хотя должны были это сделать. А тут — другая крайность. Да, это долго. Да, это жёстко. Да, по меркам рынка это почти перебор. Но, честно: **лучше 2,5 часа у такого нотариуса, чем потом 2,5 года в судах.** Потому что плохой нотариус просто удостоверяет подписи. Хороший нотариус пытается понять, не прилетит ли вам потом иск по этой сделке. И вот это, как мне кажется, очень важная мысль. Если вам кажется, что нотариус слишком душный, слишком долгий и слишком много спрашивает — возможно, это как раз тот редкий случай, когда человек реально отрабатывает свою функцию, а не штампует поток. И нет, это не реклама. Мы просто сами охренели, что такие нотариусы вообще ещё бывают. Потому что по рынку это скорее исключение, чем правило. И вот мой вывод. **Если вы думаете, что все нотариусы одинаковые — нет, не одинаковые. Разница между ними колоссальная.** Но понять это можно только с опытом. Когда у вас не одна сделка и не две, а десятки. И вы уже начинаете видеть, кто реально вникает, а кто просто проводит поток через кабинет. Поэтому если вам попался нотариус, который тормозит, допрашивает, копает и лезет, как будто он следователь, — не спешите раздражаться. Возможно, именно этот человек сейчас и спасает вас от очень неприятной истории в будущем. Вы бы выдержали 2,5 часа такого допроса или сбежали бы к “быстрому нотариусу за 15 минут”? А если вы сомневаетесь в сделке, в нотариусе или просто не понимаете, нормально ли у вас всё проходит — приходите на консультацию. Звоните: +79032334201

Я ехал на приёмку своей квартиры в ПИК с одной мыслью: сейчас будет мясо. А в итоге вышло совсем не так. Честно скажу: я очень хотел разнести ПИК. Во-первых, потому что раньше видел у них объекты, которые сдавались так себе. Во-вторых, потому что изначально вообще думал, что квартиру мне задержат. В-третьих, потому что ехал не просто принимать квартиру, а ещё и снимать для вас честный контент: в каком состоянии ПИК реально сдаёт квартиры с отделкой. Но началось всё с неожиданного плюса. По ДДУ ключи мне должны были передать до конца марта. И СМС пришла 27 марта. То есть без просрочки вообще. И это уже, честно, удивило. Потому что на фоне рынка, где куча застройщиков всё двигают вправо, это уже выглядит почти как исключение. Квартира у меня в ЖК Люблинский парк. Покупал я её под аренду. На приёмку поехал не один, а с партнёрами, которые умеют видеть такие недостатки, которые обычный человек просто не заметит. Потому что я, если честно, когда зашёл внутрь и первый раз всё обошёл, сначала подумал: “Да вроде вообще всё нормально”. Но это именно первая эмоция человека, который не занимается приёмкой профессионально. Когда квартиру начали смотреть внимательно, нашли 97 замечаний. И вот тут важный момент. Когда люди слышат “97 замечаний”, кажется, что там катастрофа. Нет. Если честно, это не история про “всё сносить и делать заново”. Это в основном куча мелких и средних недоделок: — царапины и сколы на окнах, подоконниках, ручках — повреждения ламината — косяки по обоям — недорегулированные двери и замки — вопросы к плитке, затирке, плинтусам, потолкам — мелкие недочёты по сантехнике и электрике То есть квартира не идеальная. Замечаний много. Но и того ужаса, которого я ожидал увидеть, там тоже не оказалось. Что реально порадовало — геометрия квартиры. Это, на мой взгляд, одна из самых важных вещей. Потому что мелкие сколы, ручки, подрезка обоев и плинтуса — это всё решаемо. А вот если у вас кривая геометрия, тогда уже совсем другой разговор. И вот ещё что было интересно. Я спросил приёмщика: почему у одного и того же застройщика на одном объекте всё более-менее, а на другом может быть жесть? Он сказал очень простую вещь: всё сильно зависит от подрядчика, который делал конкретный корпус. И это, кстати, важный вывод. Потому что многие мыслят слишком просто: ПИК — значит всегда плохо. Или наоборот — ПИК везде одинаковый. Нет. Судя по тому, что я увидел, даже у одного застройщика качество может очень сильно отличаться от корпуса к корпусу. И вот мой честный вывод по этой приёмке. Я ехал туда с желанием жёстко разнести ПИК. А в итоге вынужден признать: в моём случае всё оказалось лучше, чем я ожидал. Не идеально. Не без замечаний. Но лучше, чем я думал. И это не реклама. ПИК мне за это не заплатил ни рубля. Я как раз ехал туда скорее в режиме “ну сейчас-то я вас разложу”. Не получилось. Самый неприятный косяк, который я бы выделил, — это заводской брак стеклопакета. Вот это уже не история из серии “подкрутить, подрегулировать, подклеить”, а нормальная замена. Всё остальное, если честно, в основном решается. Акт с замечаниями прикрепляю тут— можете сами посмотреть, что нашли. И мне вот реально интересно: с какими косяками вы сталкивались при покупке новостройки? У какого застройщика? Что было самым неприятным? Давайте соберём в комментариях реальный опыт, а не рекламные буклеты застройщиков. #ОтКлючейДоАрендатора

Я трачу на маркетинг от 700 000 до 1 000 000 руб. в месяц И да, я знаю, сколько мне стоит одна сделка. Мне часто пишут: "Алексей, вот ты ведешь YouTube, Telegram, контент, личный бренд. Это вообще окупается или это просто дорогая игрушка?" Отвечаю как предприниматель. Не как юрист. Не как блогер. А как человек, который считает деньги. У меня почти 20 лет бизнес в недвижимости. И за это время я понял простую вещь: маркетинг без цифр - это не маркетинг. Это надежда. А я надежду не покупаю. Я считаю экономику. В среднем на маркетинг у меня уходит: от 700 000 до 1 000 000 руб. в месяц Это: * YouTube * Telegram * продакшн * монтаж * команда * тесты рекламных каналов * продвижение контента Только на YouTube за год ушло примерно: 4,2 млн руб. На Telegram Ads за год: около 2,5 млн руб. И это только часть расходов. Что в итоге работает Если смотреть, откуда реально приходят клиенты, картина такая: YouTube дает около 26% клиентов Telegram дает около 17% То есть почти половина всех клиентов приходит из медиа. Из контента. Это не теория. Это мои реальные цифры. Сколько стоит одна сделка Вот тут самое интересное. Если считать честно, получается примерно так: YouTube стоимость сделки: 30 000 руб. Telegram стоимость сделки: 24 000руб. И вот здесь предприниматель должен остановиться и подумать. Потому что на рынке недвижимости это очень вменяемая экономика. Какая у нас воронка Средняя воронка выглядит так: из обращения в договор 3% из договора в аванс 75% из аванса в сделку 85% Вот это уже похоже на бизнес. Потому что это можно считать. Этим можно управлять. На это можно влиять. А теперь про то, что не работает Я пробовал почти все. Покупал лиды. Работал с колл-центрами. Покупал базы. Сам прозванивал. Запускал Яндекс.Директ на несколько сайтов. Пробовал Сбер Ads. Даже заходил в рекламу на маркетплейсах. И почти везде одна и та же история. На старте все красиво. Вам говорят: "Вот вам целевой лид за 2 000 руб." "Конверсия будет 5%." На бумаге выглядит отлично. А потом начинаешь считать. 100 лидов = 200 000 руб. Если реальная конверсия не 5%, а 2-3%, а в жизни так бывает постоянно, то стоимость клиента становится: 80 000 - 100 000 руб. И вот тут экономика разваливается. В чем разница между рекламой и контентом Реклама работает, пока вы платите. Остановили бюджет - все умерло. Контент работает иначе. Вы вложились сегодня, а он может приводить клиентов еще годами. Человек может: посмотреть ролик на YouTube → подписаться в Telegram → читать полгода → написать, когда созреет И это уже не просто лид. Это теплый клиент с доверием. А в недвижимости доверие решает все. Самая большая ошибка предпринимателей Очень многие думают так: "Сначала заработаю, потом займусь личным брендом." На практике все наоборот. Личный бренд и контент - это не трата. Это актив. Он: * снижает стоимость клиента * повышает доверие * стабилизирует поток обращений * делает бизнес менее зависимым от рекламы И чем дольше вы этим занимаетесь, тем сильнее эффект. Что я понял в итоге Можно бесконечно покупать лиды. А можно построить систему, в которой клиенты приходят сами. Да, не сразу. Да, дорого на старте. Да, долго. Но через несколько лет это превращается в один из самых сильных активов бизнеса. У меня это уже происходит. Если вы предприниматель, я бы очень внимательно посмотрел в сторону: * контента * медиа * личного бренда * своей экспертности Потому что через пару лет это может стать вашим главным каналом привлечения клиентов.

🚨 Платёж 31 000 ₽ → через 7 лет 169 000 ₽. Это не страшилка. Это реальный расчёт из рекламы застройщика. Вы видите баннер: — 30 000 ₽ в месяц — ставка 3–5–8% — рассрочка 0% И мозг уже купил квартиру. А дальше начинается мелкий шрифт. Чтобы получить “30 тысяч”: — нужен первоначальный взнос 15–18 млн — либо семейная ипотека — либо квартира дорожает на 14–20% Ставка 8%? Через несколько лет становится 21%. Рассрочка 0%? Квартира просто на 16% дороже, чем за наличные. Они не врут. Они просто не обязаны рассказывать всё сразу. В новом видео я разобрал: — как рисуется минимальный платёж — где прячется удорожание — что происходит с “льготной ставкой” через 5–7 лет — почему покупка на 15–20% выше рынка — это не инвестиция, а риск И главное — в конце даю чек-лист вопросов, которые нужно задать в отделе продаж, чтобы цифры перестали быть “красивыми” и стали реальными. Ссылки на выпуск — ниже YouTube VK Дзен RuTube Если вы или ваши знакомые сейчас смотрят новостройку — обязательно отправьте им это видео. Учитесь считать. Иначе за вас посчитают.

🚨 Почему мы начали активно дублировать канал в MAX. И что реально происходит. Это не паника. Это расчёт. Механика блокировок в России изменилась. Сейчас редко “рубят” в лоб. Чаще делают иначе: — сервис формально работает, но сообщения идут с задержкой — видео “грузится”, но по факту не открывается — документы не отправляются — VPN сегодня есть, завтра нет И самое неприятное — это выглядит не как “блокировка”, а как хаос. А хаос для бизнеса хуже запрета. Как это бьёт по сделкам Реальная сцена. Завтра аванс. Сегодня вечером нужно согласовать пункт договора. Клиент пишет. Сообщение не доходит. Документы в чате. Файлы не грузятся. Человек думает, что его игнорируют. И в этот момент вы теряете доверие. Не потому что плохой сервис. А потому что связь нестабильна. Про деньги (чтобы вы понимали масштаб) Я трачу на рекламу и продвижение только в Telegram около 3 млн ₽ в год. За 3 года — уже больше 9 млн ₽. Это не “хочу поиграть в блогера”. Это цена лидов. Цена доверия. Цена того, чтобы этот канал жил. И когда площадка начинает сбоить — клиенты теряются. Сообщения не доходят. Сделки висят. И никто вам эти бюджеты не компенсирует. Поэтому MAX Канал в MAX у нас давно. Просто активно дублировать всё мы начали сейчас — заранее, а не когда “всё отвалится”. С сегодняшнего дня: все новости, разборы, эфиры, кейсы — дублируем туда. Telegram работает — отлично. Если начнёт “сыпаться” — вы нас не потеряете. Иногда думаю на даче голубей развести — вдруг скоро это будет самый стабильный канал связи 😄 Шутка. Но в каждой шутке… 👉 Подпишитесь на MAX, чтобы связь не оборвалась в один день: https://max.ru/klyshin_A Бизнес живёт не на эмоциях. Бизнес живёт на резервных сценариях.